دانلود پایان نامه ارشد درباره اموال غیر منقول

دانلود پایان نامه

خود استنکاف نموده و با گذشت مدت مدیدی از سررسید طلبشان، زیان بیشتری را به بدهکار تحمیل نمایند. از سوی دیگر در برخی از موارد بدهکار از وجود دین خود بی اطلاع است و تبعیت از نظریه ی سررسید موجب اجحاف در حق بدهکار است، این در حالی است که اصولاً طلبکار هم از طلب خود آگاه است و هم از زمان سررسید آن در نتیجه نظریه مطالبه هرگونه سوء استفاده را نیز می تواند از این حیث مانع شود.

بند پنجم : تکالیف وثیقه گیرنده
الف ) منع تصرف در مورد وثیقه
وثیقه گیرنده حق تصرف در مورد وثیقه را ندارد لکن اداره و حفاظت از مالی که در ید اوست از تکالیف مسلّم وی خوانده می شود. در نتیجه ید او ید امانی است؛ اما همین ید امانی در صورت تعدی وتفریط از حیطه وظایف او به ید ضمانی مبدّل می شود به بیان دیگر تصرفات خارج از محدوده ید امانی او مشارالیه را ضامن تخطی از اعمالی مینماید که ضمانت اجرای آن را قانونگذار در مواد 789 ، 790 و 617 ق.م مشخص نموده است. در این مواد آمده است رهن در ید مرتهن امانت محسوب می شود لذا صرفاً در صورت تقصیر، مرتهن مسئول تلف و ناقص شدن آن خواهد بود و به طور کلی شخص امین نمی تواند غیر از حفاظت از مالی که به ید او سپرده شده از آن منتفع گردد مگر با اذن صریح یا ضمنی مالک والا ضامن است. در حالت کلی شرط عدم مسئولیت مرتهن مورد انتقاد حقوقدانان است زیرا از دیدگاه حقوقدانان «شرط عدم ضمان به نفع مرتهن باطل است چرا که قواعد مسئولیت جنبه آمره دارد و قابل اسقاط نیست و به عبارت دیگر مقررات مسئولیت مدنی برای حفظ حقوق خصوصی ابزار کار قانونگذاران است و با تراضی قابل تعطیل نمی باشد.»
منع تصرف و وضع ید مرتهن بر عین مرهونه تنها به شخص مرتهن منتهی نشده بلکه ورثه او را نیز از این قاعده مستثنی نیستند و از مفهوم ماده 788 ق.م. چنین استنباط می گردد که با فوت مرتهن وارث او حق ندارد که بر عین مرهونه تسلط یابد. چرا که در این ماده بیان شده «به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی شود ولی در صورت فوت مرتهن، راهن می تواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین می شود داده شود در صورت عدم تراضی، شخص مزبور از طرف حاکم معین می شود.» در نتیجه عدم تصرف وثیقه گیرنده حتی در صورت فوت وی مد نظر قانونگذار بوده و پیش بینی شده است.
در حقوق ما در خصوص تکلیف ورثه راهن و مرتهن در صورت فوت هر یک قاعده کلی بیان نشده است و لیکن در فقه، علامه حلی در کتاب تذکره این قاعده ای را بیان نموده است.
«اولاً : وارث مرتهن در هر امری قائم مقام مرتهن است الا در قبض رهینه.
ثانیاً : وارث راهن در هر امری قائم مقام راهن است مگر در اجل دین زیرا اجل دین به ارث نمی رسد یعنی با فوت راهن دیون او حال می شود.»

ب ) منع اقدام مستقیم برای استیفاء طلب
در گفتار سوم از همین مبحث در قسمت مربوط به تقاضای صدور اجرائیه توسط وثیقه گیرنده این مطلب را بررسی نمودیم که تقاضای اجرائیه از سوی وثیقه گیرنده از جمله حقوقی است که قانون برای او لحاظ نموده است. اما در این بند نگارنده بر آن است که بیان دارد با وجود چنین حقی مجرای احقاق حق وثیقه گیرنده دستگاه قضایی و مراجعی همچون اجرای احکام دادگاه ها و ادارات اجرائی سازمان ثبت است و اقدام خودسرانه طلبکار محلی از اعراب را در این خصوص ندارد. از این روی وثیقه گیرنده مکلف است در جهت احقاق حق خود چنانچه در زمان سر رسیدی که موعد آن در سند مندرج است و مورد تراضی او و وثیقه گذار قرار گرفته است هرگاه طلب خود را لاوصول ببیند، صدور اجرائیه را از مرجع صالح خواستار شود. مرجع صالح در این خصوص صرفاً ادارات ثبت، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق و یا دادگاه می باشد. در نتیجه درخواست اجرائیه را به مرجع مربوطه تقدیم می گردد. در حالت کلی طلب موضوع اجرائیه یا دارای وثیقه است یا نه اگر دارای وثیقه نباشد برابر ماده 21 آ.ا.م.ا.ر. متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه مفاد آن را اجراء نماید یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که با فروش آن اجراء سند میسر گردد. چنانچه بدهکار خود را قادر به اجراء مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مهلت ده روزِ صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام نماید. اما در خصوص اسناد وثیقه ای اسناد مربوط به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده و کلیه معاملات شرطی و رهنی راجع به اموال غیر منقول و به طور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد همان طور که در بالا بیان شد اسناد استقراضی محسوب و از نظر قانون ثبت وام با وثیقه شمرده می شود. بنابراین اگر بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد، بستانکار می تواند از دفترخانه تنظیم کننده سند در خواست صدور اجرائیه نماید. دفترخانه طبق تقاضای بستانکار برای طلب و اجور و خسارات، طبق ماده 34 اصلاحی قانون مذکور اجرائیه صادر و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می نماید.
با نگاهی به مطالب فوق حال می توان چنین نتیجه گرفت که وثیقه گیرنده از اقدام مستقل نسبت به اجراء در جهت وصول طلب منع شده و می بایست این اقدامات را به مراجع ذی صلاح بسپارد.

بخش دوم : عملیات اجرائی در فروش مال مورد وثیقه
فصل اول : ترتیب اجراء اسناد دارای حق وثیقه
فصل دوم : فروش مال مورد وثیقه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

فصل اول : ترتیب اجراء اسناد دارای حق وثیقه
بخش دوم مربوط است به اجراء و عملیات اجرائی در خصوص مال مورد وثیقه بدین سبب فصل اول از این بخش را اختصاص می دهیم به ترتیب اجراء اسناد دارای حق وثیقه. بحث در خصوص ترتیب به اجراء گذاردن اسناد است؛ اسنادی که مفاد آن مشمول حق اشخاص نسبت به مالی است که به عنوان وثیقه به گرو گذاشته شده است. اما پیش از تشریح موضوع لازم است مفهوم سند را و انواع آن را تحلیل و بررسی نمائیم.

مبحث اول : مفهوم سند و انواع آن
این مبحث متشکل از مفهوم سند از منظر قانون مدنی و همچنین تعریفی که در اصطلاح از سند ارائه شده که منطبق بر حقوق ثبت می باشد. لذا در گفتار بعدی و بندهای آن مفهوم سند و انواع آن روشن می گردد.

گفتار اول : مفهوم سند

به طور کلی سند را می توان از دو منظر تعریف و بررسی نمود. یک تعریف مربوط است به آنچه قانون مدنی از سند ارائه نموده است و تعریفی دیگر در حقیقت اصطلاح سند است که در حقوق ثبت بر آن بار می گردد.
قانون مدنی در ماده 1284 سند را چنین تعریف می نماید «سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل استفاده باشد.» حقوقدانان بر مبنای همین تعریف سند را اینگونه تعریف نموده اند : سند عبارت است از نوشته ای که هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوا قادر به استفاده از آن در محاکمه هستند. خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان اسنادی را ارائه می دهند.
تعریف قانون مدنی از سند تنها از جنبه اثباتی آن بوده و جای جنبه ثبوتی آن در این تعریف خالی به نظر می رسد چرا که اگر سندی مشتمل بر حقی نباشد چگونه می توان در مقام دفاع و یا دعوا به آن استناد نمود؟ از این روی، هر نوشته ای قابلیت استناد را ندارد. در دعاوی آنچه اصولاً محل تنازع واقع می گردد حق است یک طرف خود را صاحب حق دانسته و طرف دیگر آن حق را مورد انکار قرار می دهد. در چنین شرایطی طرفین در خصوص حق، نوشته ای را که در آن از حقی سخن گفته نشده است، نمی توانند در دادگاه ارائه و ابراز نمایند.
در حقوق ثبت، سند را می بایست وسیله ای انگاشت که حق را هم به لحاظ ثبوتی در بطن خود دارد و هم از نظر اثباتی نقش ایفاء می نماید. به عبارت دیگر در این حوزه سند را باید دلیل ثبوت و اثبات حقی دانست که بر یک یا چند صفحه کاغذ رسمی که از طرف دولت با شکل خاصی چاپ شده است، طبق مقررات قانونی نوشته می شود و امضاء می گردد و بر آن مهر مخصوصی نقش می بندد.
نتیجتاً اینکه سند ثبتی که می توان به آن سند رسمی نیز گفت، نوشته ای است رسمی که دلالت بر وجود حقی به نفع یک شخص می کند (ثبوت حق) و در صورت لزوم خود این نوشته می تواند ثبوت حق موضوع آن را بدون اینکه نیاز به دلیل دیگری باشد اثبات می کند( اثبات حق ).

بند اول : انواع سند
در قانون و کتب حقوقی اسناد را در یک تقسیم بندی کلی به اسناد رسمی و اسناد عادی تقسیم می نمایند. هر یک از این اقسام خود به انواع دیگری تقسیم می گردد؛ با این توضیح که اسنادی که توسط مأمورین رسمی و درحدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم شوند رسمی اند والّا عادی محسوب می گردد.
اما منظور از مأمورین رسمی چیست؟ به نظر می رسد، مأمور رسمی کسی است که از سوی قوای دولتی به انجام کاری مأمور شده است و لازم نیست که حتماً بین مأمور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد مانند دفاتر اسناد رسمی، زیرا سردفتر کارمند دولت نیست، گرچه سردفتری شغلی غیردولتی محسوب می شود ولی از آنجایی که سردفتر از سوی دولت مأمور به تنظیم معاملات است، سردفتر مأمور رسمی به حساب می آید. اما مقصود از صلاحیت آن است که مأمور هم ذاتاً و هم محلاً دارای قابلیت قانونی برای تنظیم سند باشد. برای مثال سردفتر اسناد رسمی ذاتاً صلاحیت تنظیم معاملات را دارد، لیکن ذاتاً صلاحیت تنظیم و صدور گواهی فوت را ندارد، همان طور که کارمند اداره ثبت احوال ذاتاً صلاحیت صدور گواهی طلاق و یا ازدواج را ندارد. اسناد عادی در صورتی که امضاء یا مهر داشته باشند عادی محسوب می گردند به بیان دیگر نوشته هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری شان تنظیم می کنند و نیز نوشته هایی که فاقد هر یک از شرایط سه گانه مذکور در بالا باشد، سند عادی به شمار می آیند. بر این اساس چک و سفته از جمله اسناد عادی اند؛ زیرا تنظیم آنها توسط اشخاصی صورت می گیرد که مأمور رسمی نیستند و صرف چاپی بودن یک نوشته یا تایپ آن در سربرگ های آرمدار مانند آنچه که توسط بنگاه ها، آژانس های املاک یا فروش اتومبیل صورت می گیرد موجب رسمی شدن یک سند نمی شود. البته باید توجه داشت که چک و سفته چنانچه با رعایت مقررات قانون تنظیم شوند دارای مزایایی هستند که سایر اسناد عادی از آن برخوردار نیستند مثلاً دارنده چک می تواند برای مطالبه وجه چک به جای آن که به دادگاه مراجعه کند با رجوع به اداره ثبت همانند اسناد رسمی از مزایای آن بهره مند شود و بدون حکم دادگاه آن را به اجراء بگذارد ولی با این همه ماهیت چک تغییر نمی کند و یک سند عادی به شمار می آید.
اگر بخواهیم مزایا و حدود اعتبار اسناد رسمی را احصاء کنیم عبارتند از :
1- اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم کننده و جانشین قانونی شان مانند ورثه آنان معتبر است.
2- تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد پس اگر آقایان «الف» و «ب» با سند رسمی، اتومبیلی را معامله کنند و سپس «الف» با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگری همان اتومبیل را معامله کند تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر است و نمی تواند صرفاً به استناد سند عادی اتومبیل را از مالکیت آقای «ب» خارج کند.
3- در مقابل سند رسمی انکار و تردید قابل پذیرش نیست و صرفاً می توان نسبت به آن ادعای جعل کرد، زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است، برای مثال اگر «الف» به استناد سند رسمی از آقای «ب» مطالبه وجه کند آقای «ب» نمی تواند بگوید که من چنین سندی را امضاء نکردم و منتسب به من نیست و «الف» باز ثابت کند که سند را من امضاء زدم بلکه فقط می تواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلماً بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت کند که سند به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است برای مثال وجه آن را پرداخته است.
در دو حال اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را پیدا می کنند :
الف) شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده صدور آن را از جانب خود تأیید کند.
ب) در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته از سوی شخص منکر قبلاً به امضاء و مهر رسیده است.
اگر مستند ادعای خواهان سند عادی باشد طرف مقابل می تواند منکر آن شود. اصولاً اثبات اصالت سند عادی با کسی است که به آن استناد می کند و طرف مقابل به صرف اظهار انکار مسئولیتی بابت اثبات اصالت سند عادی ندارد. فرض کنیم «الف» به موجب یک سند عادی از آقای «