منابع و ماخذ مقاله اموال غیر منقول

دانلود پایان نامه

میشود.”(شهری،1388، 141)
ب-اقسام سند رسمی
سند رسمی در سیمای مختلفی در جامعه ظاهر میشود که تشریفات تنظیم در هر کدام از اقسام آن متفاوت است: به عنوان مثال، تشریفات ثبت ملک و صدور اسناد مالکیت با قواعد مربوط به ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی و تشریفات مربوط به ثبت ولادت و صدور شناسنامه یکسان نیست. ولی همهی اسنادی که به وسیلهی مأموران دولتی (اعم از اداری و قضایی و انتظامی )یا رسمی (مانند قوانین مصوّب و آراء داوران و هیأت منصفه و کارشناسان دادگاه و وکلاء) تنظیم میگردد ، با همهی تنوع و تفاوتهایی که دارند، یک وصف مشترک دارند و آن رسمی بودن آنهاست.
برای مطالعهی منظّم و علمیتر این انبوه پراکنده، حقوقدانان آنها را به دستههایی تقسیمبندی نمودهاند. عامل اصلی و مشترک در در رسمیّت یافتن سند، دخالت مأمور رسمی است در تنظیم و و تدوین آنها. زیرا همان طور که در بالا اشاره رفت هر کدام تشریفات قانونی خاص خود را دارد. این عامل و صلاحیت خاص مأموران در تنظیم سند، مبنای کار حقوقدانان برای تقسیم این اسناد به چهار دسته بوده است:
یک- اسناد اداری: مانند قراردادهای تنظیم شده به شکل اداری به وسیلهی شهرداریها، اسناد ثبت شده در صندوقها و دفاتر ثبت عمومی، اسناد مربوط به ثبت احوال شخصی(تولد و فوت و نکاح)
دو- اسناد قضایی: مانند آراء دادگاهها، صورتمجلسها و گزارش اصلاحی، معاینهی محل و تحقیق محلی بازپرسان و تأمین دلیل

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

سه- اسناد فراقضایی و وابسته: مانند اظهارنامه ها و صورت مجلس ایداع وجه و ثبت وقایع و از جمله وقوع جرم و تصادمها
چهار- اسناد تنظیم شده با صلاحیت ارادی: مانند اسناد مربوط به اعمال حقوقی که به وسیلهی مأموران رسمی ثبت میشود: مانند اعلام حجر و رفع آن، وصیّتنامههای سرّی و خودنوشت، اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی(کاتوزیان، 1392، 295)
بعضی دیگر بر این چهار گروه ، یک گروه دیگر نیز افزودهاند و آن را اسناد قانونی نامیدهاند :” اسناد قانونی مانند قوانین و فرمانها”.(صدرزادهی افشار ،1388، 68)؛که به نظر میرسد با توجه به اینکه اینها و مواردی چون صورتمجلس مصوبات جلسهی عمومی و علنی مجلس و همچنین تصمیم شورای نگهبان که نه وصف اداری دارند و نه قضایی و در عین حال در رسمی بودن آنها ترددیدی نیست، درست باشد.
2- سند عادی و اقسام آن
الف: سند عادی در حقوق مدنی
قانون مدنی در خصوص سند عادی تعریف واضح و روشنی ارایه ننموده و صرفا در ماده 1289، غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 را عادی محسوب نموده است. لذا میتوان اسناد مذکور در ذیل را سند عادی نامید:

یک- اسنادی که به وسیلهی افراد بدون دخالت مأمورین رسمی تنظیم میشوند، مانند دفاتر تجاری و نامههای خصوصی و قراردادهایی که بوسیله افراد جهت انجام معاملات تنظیم میشوند. این قبیل اسناد اگر بوسیله مأمورین رسمی هم مورد گواهی قرار گیرند، عنوان عادی بودن آنها تغییر پیدا نمیکند. مانند سندی که امضای ذیل آن مورد تصدیق دفتر اسناد رسمی واقع میشود و همچنین چک های صادره به عهده بانکها
دو- اسنادی که به وسیلهی مأمورین رسمی خارج از صلاحیت آنها تنظیم شود، مانند سند معامله غیر منقول که به وسیلهی مقامات نیروی انتظامی تنظیم گردد.
سه- اسنادی که بدون رعایت مقررات مربوط به تنظیم سند به وسیلهی مأموران رسمی تنظیم گردیده باشد .ولی باید توجه داشت که حسب حکم ماده 1294 قانون مدنی: عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق میگیرد ، سند را از رسمیت خارج نمیکند.
ب: اقسام سند عادی
با توجه با تعریفی که از اسناد عادی داده شد، این اسناد نه تنها شمارش شدنی نیستند ، بلکه دستهبندی دقیق و جامع آنها نیز شدنی نیست. اما میتوان با توجه به ویژگیهای آنها، چند دستهی مهم از آنها را به صورت ذیل آورد:
یک- اسناد تجاری : همه اسنادی را در بر میگیرد که بین تجار رد و بدل میشود، اعم از چک و سفته و بارنامه و قبض انبار و…
دو- دفاتر تجاری
سه- اسناد عادی گواهی امضاء شده
چهار- اسناد عادی لازم الاجرا
پنج- سند عادی که اعتبار سند رسمی دارد
شش- نامهی خصوصی و هر نوشته دیگری که حسب مورد ، علیالقاعده دارای امضاء، مهر یا اثر انگشت منتسبالیه باشد و هریک از شرایط سند رسمی را نداشته باشد
هفت- نوشتهی الکترونیکی : که پذیرش ، ارزش اثباتی ، سوابق الکترونیکی و امضای الکترونیکی مطمین در موادّ 12 تا 16 قانون تجارت الکترونیک پیشبینی شده است. و در ادامه بررسی خواهد شد.
هشت- دور نویس که از نظام کپی ها پیروی میکند.
3 -مقایسهی اسناد عادی و رسمی

اسناد عادی و رسمی از جهات ذیل با هم تفاوت دارند:
الف- مستندا به مواد 92 و 93 قانون ثبت اسناد و املاک، برای اسناد رسمی متضمّن دین، میتوان بدون احتیاج حکمی از محاکم دادگستری، از همان دفترخانه تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجراییه نمود. در حالیکه برای اسناد عادی حکم دادگاه الزامی است. مثلا اگر اجارهنامه ای عادی تنظیم شده باشد، برای تخلیهی عین مستأجره در پایان مهلت اجاره و یا الزام به انجام تعهدات مندرج در قرارداد، باید لزوما، به دادگاه مراجعه نمود. در حالیکه اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد میتوان با مراجعه به همان دفترخانهی تنظیمکننده سند، الزام طرف دیگر را به انجام تعهدات قراردادی وی، در صورت تصریح تعهد در قرارداد و منجّز بودن آن مطالبه کرد.
ب- مقنن برای اسناد رسمی امتیازات بیشتری در نظر گرفته است. به عنوان مثال به موجب ماده 70 قانون ثبت، تمام محتویات و امضاهای مندرج در سند رسمی معتبر خواهد بود. همچنین ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورین دولتی را موظف به اعتبار دادن به اسناد ثبت شده دانسته و در صورت تخلّف، مستوجب تعقیب در محکمه انتظامی یا اداری دانسته است. بعلاوه در ماده 22 همین قانون، صرفا کسی مالک میداند که سند رسمی مطابق قانون به نام او ثبت شده است.
ج- مستندا به ماده 216 قانون آیین دادرسی مدنی، در مورد سند رسمی صرفا ادعای حعل مسموع است در حالیکه سند عادی هم در معرض جعل و هم انکار قرار دارد.
د- در سند عادی، اصل بر عدم وجود تشریفات در تنظیم آن است و استثنایا مقنن رعایت بعضی تشریفات را در موارد معدودی مانند وصیتنامه و دفاتر تجارتی الزامی دانسته است. در حالیکه سند رسمی تابع تشریفات خاصی است.
ه-سند عادی توسط افراد عادی تنظیم میشود در حالیکه مطابق ماده 1287 قانون مدنی، در سند رسمی ، مأمور رسمی در تنظیم آن دخالت دارند. البته ممکن است این توهم ایجاد شود که این ماده در بیان مواردی است که سند تنظیم شده، رسمی محسوب میگردد و اثبات شیء نفی ماعدا نمیکند و از این ماده نمیتوان شرط بودن دخالت مأمور رسمی دولت را در تنظیم سند رسمی استنباط نمود ولی صراحت ماده 1289 که مقرر میدارد: “غیر از اسناد مذکوره در مادهی 1287 سایر اسناد عادی است”، شکی در بطلان توهّم مزبور باقی نمیماند.
و- در صورت مفقود شدن سند عادی امکان استفاده کامل از رونوشت آن وجود ندارد، اما در مورد سند رسمی امکان تهیه رونوشت از آن به آسانی وجود دارد و رونوشت تأیید شده آن توسط مأمور تنظیم کننده، ارزش سند اصلی را دارد.
ز- مستندا به ماده 1305 قانون مدنی، به تاریخ سند رسمی هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر ثالث معتبر است. در حالیکه تاریخ سند عادی در مورد اشخاص ثالث بیتأثیر است.
ز- بسیاری از اسناد رسمی دارای دو طریق وصول حق است، یکی از طریق اجرای ثبت و دیگری از طریق دادگاه؛ در حالیکه تنها راه وصول حق در اسناد عادی، مراجعه به دادگاه است به استثنای چک.
ح- امکان تقاضای تأمین خواسته بدون پرداخت خسارت احتمالی در خصوص موضوع اسناد رسمی وجود دارد، لیکن اسنادی عادی از چنین امتیازی محروم میباشند.
باید دانست با همهی برتریهای سند رسمی بر عادی، به خاطر وجود برخی قوانین دست و پاگیر و بخصوص فرار از پرداخت مالیات و عوارض و … ، سند عادی، حتی در جایی که قانون ، رسمی بودن آن را اجباری کرده است( مانند بیع اموال غیر منقول، هبهنامه، صلحنامه و …) نیز هنوز در بین مردم رواج بسیار دارد.
فصل دوم
سند عادی
بخش اول: مفهوم سند عادی و اعتبار آن
علیرغم اینکه با تصویب قوانینی چون قانون ثبت، قانونگذار سعی در محدود کردن دایره استفاده از سند عادی در جامعه دارد، اما استفاده از این اسناد با توجه به انواع مختلف آن و عدم وجود تشریفاتی خاص در تنظیم آن، هنوز در بین افراد رایج است. تنها شرط اساسی و تنها الزام شکلی سند عادی، امضاء است. در اسناد الکترونیک نیز، امضای الکترونیک دارای آثار حقوقی احراز هویت امضا کننده سند و التزام وی به مندرجات آن است. از لحاظ ماهوی نیز رعایت قوانین امری ضروری میباشد.
در استناد به سند عادی، ارائه اصل سند در موعد مقرر به دادگاه الزامی است و اگر اصل سند مورد استناد نزد طرف مقابل و یا نزد شخص ثالثی باشد، فروض متفاوتی دارد. به همین ترتیب حدود اعتبار سند عادی نسبت به امضاکننده و قائم مقام او، نسبت طرف مقابل و نسبت به شخص ثالث متفاوت است.طرف مقابل نیز قادر است در برابر ارائه سند یا به دفاع شکلی دست زند؛ یعنی انکار و تردید یا ادعای جعل نموده و یا اصالت سند را قبول داشته و به دفاع ماهوی دست زند.
نقش سند عادی در دعاوی راجع به اموال غیر منقول، همچون دعوای خلع ید و دعاوی تصرف عدوانی و همچنین اثبات مالکیت، با توجه به تأکید موادی از قانون ثبت در عدم پذیرش سند عادی در اینگونه دعاوی توسط محاکم، دکترین متفاوت و رویههای مختلف را موجب شده است. در سالهای اخیر شکل جدیدی از اسناد با عنوان اسناد الکترونیک پدید آمده است. استفاده از نظریه کارکردی در مقایسه این اسناد یا اسناد سنتی، نشان میدهد که شکل نوشته اهمیتی در ارزش آن ندارد و این اسناد، کارکردهایی شبیه اسناد سنتی دارند هر چند در قالب سند رسمی بصورت استثنایی میتوانند بروز یابند.
گفتار اول: مفهوم و مصادیق سند عادی
1- مفهوم سند عادی
قانون مدنی در خصوص سند عادی ، تعریف واضح و روشنی ارائه ننموده و صرفا در ماه 1289 قانون مدنی مقرر کرده :” غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 قانون مدنی، عادی محسوب است” . لذا در تعریف این نوع سند باید گفت سند عادی عبارت است از نوشتهای که به وسیله افراد تنظیم شده، بدون اینکه مامور رسمی ، طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد . به بیان دیگر ” سند عادی سندی است که بدون دخالت مامور رسمی و در حدود صلاحیت وی ، تنظیم و امضا شده باشد” ( زراعت : 1383 ، 644 ) . بنابراین اگر سندی ، حتی فقط یکی از ارکان سند رسمی را نداشته باشد ، اما علی القاعده دارای امضاء، مهر یا اثر انگشت طرف باشد، عادی است. لذا اسناد زیر عادی می باشد:
الف- سندی که تنظیم کنندگان آن افراد عادی میباشند که می توان آن ها را به دو بخش تقسیم کرد:
یک- اسنادی که حاوی عمل حقوقی است که به وسیله اعلام کننده یا انشا کننده امضا میشود . یعنی سندی که یک فرد از جانب خود آن را اعلام یا انشاء میکند. مانند دفاتر تجاری ، چک های صادره به عهده بانک ها ، وصیتنامهای که به وسیله موصی تنظیم و امضا میشود ، وکالت نامهای که موکل به وکیل میدهد تا به هنگام ضرورت آن را اجرا کند، اقرار نامهای که حکایت از وجود دین یا وقوع عمل حقوقی دارد، پذیرش ترکه از سوی یکی از وارثان، نامههای خصوصی که میان بازرگانان یا اشخاص دیگر مبادله میشود و حاوی ایجاب و قبول یا پیشنهاد گفتگو و یا اقرار به اعمال حقوقی یا حتی حکایت از وقوع رویدادی حقوقی چون تهدید به قتل و یا انشاء مطلب مهمی و … باشد .
دو- اسنادی که به طور معمول اصالت آنها به امضای دو طرف قرار داد نیاز دارد؛ مانند بیع ، صلح و بیشتر عقود. در اینجا اگر یکی از طرفین، مامور رسمی مانند سردفتر اسناد رسمی باشد نیز سند عادی است؛ اگر چه وقوع مثلا بیع در دفتر خانه وی صورت گرفته باشد. زیرا در این جا سردفتر به عنوان شخصی حقوقی پای قرار داد را امضا نکرده است، بلکه همان شخصیت حقیقی وی که یک شخص عادی است می باشد .
ب- سندی که توسط مامور رسمی تنظیم می شود اما خارج از صلاحیت او. مانند سند ثبت ازدواج و طلاق که در دفتر اسناد رسمی توسط سر دفتر ثبت میشود و یا اقدام مامور انتظامی یا شهرداری به تنظیم سند رسمی معامله یا تنظیم سند رسمی در خارج از حوزه صلاحیت سر دفتر یا دخالت او در معاملات مربوط به خویشاوندان نزدیک یا اموری که او در آن ذینفع است .
ج- سندی که با عدم رعایت مقررات قانونی توسط مامور رسمی تنظیم شده باشد . چرا که” حاصل کار مامور رسمی و صالح زمانی صفت رسمی مییابد و قابل اعتماد میشود که رعایت مقررات قانونی شده باشد.”( کاتوزیان 1392 . 293 ). مثلا اگر مامور رسمی از امضای صورت مجلس یا سند قرارداد یا اقرار نامه خودداری کند، در واقع مبنای رسمی بودن سند از آن دریغ کرده است و سند عادی محسوب می شود؛ و یا اینکه اگر سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی ثبت دفتر نشود و یا اینکه متعهد دفتر را امضا ننماید. ” تنها، تخلف از مقررات مربوط به تمبر مالیاتی و یا تحریر و مانند اینها است، که از این قاعده مستثنی شده است. چنانکه ماده 1294 ق. م. در این باره می گوید : عدم رعایت مقررات راجعه به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد، سند را از رسمیّت خارج نمیکند” ( کاتوزیان 1392 . 294 ) .
2- مصادیق استثنایی سند عادی
الف- مصادیقی از پذیرش سند عادی از سوی قانون گذار به عنوان استثنائاتی بر قانون ثبت
با توجه به ماده 10 قانون مدنی به عنوان اصل آزادی قراردادی، افراد در انعقاد قرارداد آزادند و میتوانند به میل و سلیقه خود به تنظیم هر نوع قراردادی اعم از معین و نامعین بپردازند. تنها محدودیت در این مورد، رعایت قانون، نظم عمومی و اخلاق حسنه است. اینست که افراد فارغ از دغدغه و تشریفاتی، با انعقاد عقود و قراردادهای مختلف، حق و مسؤلیّتی را خلق و یا آن را سلب میکنند. این سادگی و عدم وجود تشریفات در انعقاد قراردادها با همهی امتیازات و مزایایی که داشته و دارد، قطعا خطراتی داشته و مشکلاتی را به بار میآورد، که میتوان به عدم ضمانت اجرایی کافی، عدم وجود ابزار کافی برای اثبات وقوع عقد در موارد ادعای جعل و انکار و تردید، خطرات مفقود شدن سند اصل سند، فرار از پرداخت مالیات و عوارض، افزایش منازعات در جامعه در نتیجهی ازدیاد وقوع معاملات معارض و … .این موارد و مواردی دیگر از این قبیل به همراه فراهم ساحتن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به اموال و معاملات و امکان برنامهریزی ضروری برای اداره کشور، قانونگذار را بر آن داشت که قانون ثبت اسناد و املاک کشور در سنهی 1310 ه.ش. به منظور اجبار به ثبت رساندن برخی اسناد و معاملات، تدوین نماید.
بر خلاف املاک که ثبت آنها الزامی است و سازمان ثبت و متصرفین به عنوان مالکیت و قائم مقام آنها، مکلّف به ثبت کلیه اموال غیر منقول میباشند، ثبت اسناد اختیاری است و اشخاص میتوانند از ثبت معاملات و قراردادها و تعهدات خود در دفاتر اسناد رسمی خودداری کنند؛ مگر در مورد اسناد ماده 46 قانون ثبت که میگوید: ” ثبت اسناد اختیاری است مگر در مورد موارد ذیل:
1- کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفاتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیهی معاملات راجع به حقوققی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.
” از این ماده استفاده میشود که هر عین یا منفعت یا حقی( مانند حق ارتفاق) که در دفتر املاک ثبت شده باشد، معاملات و عقود راجع به آنها در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. زیرا در غیر این صورت نقل و انتقال در دفتر املاک ثبت نمیگردد و منتقل الیه مالک شناخته نمیشود.” (شهری،1388، 143).
در مورد ماده فوق، ثبت سند در هرصورت اجباری است و شرطی ندارد. اما در مورد ماده 74 ، موارد دیگری ذکر شده که در صورت تحقق آن شرایط، ثبت سند الزامی است. طبق این ماده: ” در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت

دیدگاهتان را بنویسید